Ma si può spegnere la caldaia di un condominio da un giorno all’altro?

Perché vi sia responsabilità dell’amministratore è sufficiente che lo stesso abbia agito con colpa e cioè che abbia svolto con negligenza, imprudenza o imperizia uno degli obblighi posti a suo carico dalla legge, dal regolamento condominiale o anche dall’assemblea.
L’impianto centralizzato di riscaldamento rientra certamente tra le competenze dell’amministratore. Pertanto dovrà essere sua cura verificare che l’impianto sia conforme alle normative vigenti e che funzioni correttamente.

La conformità alle normative è rilevante non soltanto da un punto di vista strettamente giuridico, ma anche da quello relativo alla sicurezza del condominio e di chi lo abita e/o lo frequenta.
Un amministratore diligente deve dunque provvedere a fare effettuare i controlli periodici e, nel caso in cui questi risultino negativi, a disporre tempestivamente tutti gli interventi necessari perché la caldaia sia funzionante, a norma e sicura.
Nel caso in cui, invece, si palesi una disfunzione dell’impianto improvvisa e dalla quale derivi l’urgenza di intervento l’amministratore, nonostante si tratti di intervento di straordinaria manutenzione, potrà agire senza il preventivo consenso dell’assemblea, salva poi la ratifica di quanto effettuato alla prima assemblea di condominio utile.
Se la caldaia risulta non essere conforme alla normativa del settore, è dovere dell’amministratore predisporre la modificazione o la sostituzione dell’impianto, a seconda di quale intervento si manifesti necessario, dopo avere esposto la situazione ai condomini e avere ottenuto l’approvazione degli stessi.

Tuttavia, nella realtà dei fatti, spesso e volentieri la situazione non è mai tanto lineare e chiara e spesso ci sono ostacoli di tipo tecnico/economico che impediscono all’amministratore di bene adempiere ai propri doveri.
Si pensi al caso in cui i condomini non provvedono a pagare le spese condominiali e, pertanto, l’amministratore non dispone dei fondi necessari per mettere in sicurezza la caldaia.
L’art. 63 disp. att. cod. civ. prevede la possibilità di escludere il condomino moroso dall’utilizzazione dei beni comuni e dalla fruizione dei servizi stessi.

Va detto, tuttavia che attraverso un provvedimento d’urgenza depositato in data 24.10.2014, il Tribunale di Milano ha ordinato ad un amministratore che aveva applicato la suddetta norma nei confronti di diversi condomini, di ripristinare immediatamente il servizio di riscaldamento, anche se la morosità era persistente.
Con il medesimo provvedimento, il Tribunale di Milano ha fissato due principi base che vogliono colmare le lacune lasciate dal legislatore, in particolare:
• la privazione di una fornitura essenziale per la vita quale quella del riscaldamento nel periodo invernale, lede il diritto fondamentale della salute della persona;
• attraverso la sospensione del servizio si tutela un mero interesse economico, come tale pur sempre riparabile
Viene da sé che l’art. 63 disp. att. cod. civ. dovrà essere applicato con estrema prudenza da parte degli amministratori.