Comprare e vendere casa senza fregature conviene a tutti

Il buon mediatore immobiliare costruisce prassi virtuose, attraverso la competenza, la conoscenza e il rispetto della deontologia. È questo l’identikit tracciato al 35mo convegno della Fimaa della provincia di Varese e dedicato al tema della “Conformità catastale e conformità urbanistica“.  Il ruolo della figura del mediatore e la sua evoluzione è fondamentale in un’ottica di ripresa economica. È da anni che il presidente nazionale della Fimaa, Santino Taverna, insiste su questo passaggio e sull’importanza di agire con competenza e nell’interesse di tutte le parti in gioco nella transazione.

Non è sufficiente affermare che gli obblighi del mediatore immobiliare discendono dalla legge. Gli avvocati Valeria Cattoretti, referente camerale delle associazioni dei consumatori, e Daniele Mammani, legale nazionale della Fimaa, hanno spiegato con chiarezza che l’articolo 1759 del codice civile regola la responsabilità del mediatore e risale al 1942. Ma se, come afferma il legislatore, il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso, a chi spetta informare le parti sulla conformità catastale e quella urbanistica? «Tutto ciò che potete fare o non fare – ha spiegato Mammani rivolgendosi ai mediatori presenti nella sala conferenze di Ascom – lo determina la giurisprudenza che interpreta quell’articolo. E fino a qualche anno fa nessun mediatore veniva mai condannato alla luce della previsione normativa». Il motivo è semplice: come si fa a dimostrare genericamente che il mediatore immobiliare ha una riserva mentale?

Non c’è dunque nessuna legge che dice cosa deve o non deve fare il mediatore rispetto alla conformità urbanistica e catastale di un immobile oggetto di una compravendita . Un cambiamento rispetto al passato però c’è stato. «Se un tempo il mediatore aveva l’esclusivo compito di mettere in contatto le parti – ha spiegato l’avvocato Catoretti, rappresentante camerale delle associazioni dei consumatori- oggi  ha avuto un’evoluzione. Gli vengono infatti imputate alcune responsabilità e gli viene riconosciuta una qualifica professionale che richiede la diligenza del professionista medio e il rispetto della deontologia. Perciò difformità catastali e urbanistiche, anche quando non note alle parti, devono essere verificate dal mediatore».

L’analisi fatta dal geometra Fausto Alberti circa l’accesso agli atti e la visura catastale rivela infatti una serie di obblighi in capo al mediatore, sottolineati anche dal notaio Pietro Bortoluzzi che ha insistito molto sula cura e l’importanza della «relazione di conformità» e di un lavoro preparatorio adeguato negli atti di compravendita.

LA COLLABORAZIONE CON LA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE
La presenza dell’assessore ai lavori pubblici al convegno della Fimaa era un’occasione troppo ghiotta per non affrontare il moloch della burocrazia. E Andrea Civati non si è tirato indietro, parlando della necessaria imparzialità del funzionario e delle competenze che devono essere coerenti – e non sempre lo sono – con le funzioni svolte dai dipendenti pubblici . «Siamo passati da una logica autoritativa a una collaborativa – ha concluso l’assessore – e in questa logica abbiamo organizzato il lavoro dell’amministrazione a partire dai tempi di risposta sui quali il sindaco insiste molto. Ogni volta che c’è un ritardo va segnalato per porvi rimedio perché gli operatori e i cittadini devono avere tempi certi e risposte sicure. In questo senso il tema della conformità, come richiamato dal notaio Bortoluzzi, è fondamentale in una logica di controllo e di rispetto della legalità».