In provincia di Varese mercato immobiliare a due velocità: «Premiate le case efficienti, soffre l’usato»

Il mercato immobiliare in provincia di Varese si muove su due velocità: da una parte la forte domanda per case ristrutturate ed efficienti dal punto di vista energetico, dall’altra le difficoltà crescenti per gli appartamenti più datati, frenati da costi di ristrutturazione e spese condominiali elevate. A fotografare la situazione sono i rappresentanti delle principali associazioni di categoria degli agenti immobiliari e mediatori d’affari della provincia (Fiaip, Anama e Fimaa), che descrivono un 2025 complessivamente positivo ma con profonde differenze tra tipologie di immobili e territori.

Un 2025 attivo, ma non per tutti

Per Bernardo Bianchessi, presidente di Anama Varese, il quadro generale resta incoraggiante. «Il 2025 è un anno positivo e attivo, con un volume di compravendite stabile o in leggera crescita rispetto al 2024».

La domanda, però, è selettiva. Gli immobili in classe energetica elevata o già ristrutturati sono i più richiesti e registrano un aumento dei prezzi. «Chi compra oggi – precisa Bianchessi – vuole entrare in una casa pronta, senza affrontare lavori e incertezze sui costi».

Diverso il destino delle abitazioni anni Settanta da riqualificare. Secondo Bianchessi, per riuscire a essere vendute devono scendere «drasticamente di prezzo, a volte anche sotto il loro valore reale». Il motivo è semplice: i costi degli interventi hanno raggiunto livelli che scoraggiano molti potenziali acquirenti.

Il peso delle ristrutturazioni e delle spese condominiali

Sul tema interviene con toni critici anche Dino Vanetti, presidente di Fimaa Varese. «La follia del 110% – sottolinea Vanetti – ha gonfiato i prezzi in modo incontrollato. I ponteggi sono passati da 7,50 a 40 euro al metro quadro e oggi ristrutturare non è più conveniente come prima».

A incidere non sono solo i lavori, ma anche le spese fisse. Gli appartamenti degli anni Sessanta e Settanta, spesso di ampia metratura (oltre 120 metri quadrati), devono fare i conti con costi condominiali che possono arrivare a 3.000-3.500 euro l’anno. «Con gli stipendi attuali – afferma il presidente di Fimaa Varese – sono cifre difficili da sostenere».

Isabella Tafuro, presidente provinciale di Fiaip, individua nelle spese il vero punto di svolta delle trattative. «Le spese condominiali – commenta – sono lo spartiacque che determina il successo o il fallimento di una vendita. In alcuni casi, per grandi appartamenti datati, si arriva anche a 6.500 euro l’anno».

Investitori e bilocali sotto i 100mila euro

A rendere vivace il mercato immobiliare della provincia, contribuiscono anche i piccoli investitori. Bianchessi segnala un forte interesse per i bilocali sotto i 100mila euro, considerati un investimento sicuro. «Il rendimento annuo stimato – rivela Bianchessi – è intorno all’8%, anche grazie alla cedolare secca al 21%, che li rende competitivi rispetto ad altri prodotti finanziari».

Un dato che si intreccia con un altro fenomeno: i giovani che scelgono di acquistare anziché affittare. «La rata del mutuo – spiega Tafuro – per piccoli appartamenti sotto i 100 metri quadrati è spesso più sostenibile dei canoni di locazione, che sono diventati molto alti».

Busto supera Varese, cresce la “cintura” di Milano

Sul fronte territoriale emergono dinamiche nuove. Per la prima volta, Busto Arsizio supera Varese per numero di compravendite. «Il collegamento ferroviario e stradale con Milano fa la differenza – commenta Vanetti -. A Varese i tempi di percorrenza sono rimasti quelli del 1895».

Tafuro osserva inoltre che l’incremento maggiore delle transazioni non si registra nei centri città, ma nei comuni limitrofi a Varese, Busto e Gallarate. È la cosiddetta “cintura” a crescere di più, grazie a prezzi più accessibili e a una qualità della vita percepita come migliore.

Proprio la qualità della vita attira nuovi residenti da Milano, spesso over 60, che vendono in città a prezzi elevati per acquistare immobili più spaziosi o di qualità superiore in provincia di Varese.

Prezzi minimi e nuove polarizzazioni

Non mancano, però, segnali di sofferenza in alcune aree. Vanetti parla di quotazioni scese a 600-700 euro al metro quadrato in zone come Belforte e Valganna, definendolo provocatoriamente «un mercato dei poveri».

Il quadro che emerge è quello di un mercato polarizzato: cresce il valore delle case efficienti e pronte all’uso, mentre gli immobili datati, energivori e costosi da mantenere faticano a trovare acquirenti. Una sfida che riguarda non solo i prezzi, ma anche le scelte urbanistiche e infrastrutturali del territorio.