L’Italia ha pi\u00f9 di 35 milioni di abitazioni, e quasi tre quarti sono occupate da chi ci risiede (ISTAT, 2021-2023). Non \u00e8 un paese a corto di case. \u00c8 un paese in cui quelle case, costruite per una popolazione che non esiste pi\u00f9, faticano a diventare abitazioni per chi le cerca oggi. Il patrimonio c’\u00e8; la sua capacit\u00e0 di tradursi in accesso reale all’abitare no.<\/p>\n
Lo scarto \u00e8 prima di tutto demografico. La popolazione invecchia, le famiglie si accorciano, le persone sole aumentano, e la domanda si concentra dove ci sono lavoro e servizi, mentre lo stock resta dov’era. Da una parte case grandi, ereditate, sottoutilizzate in territori a domanda debole; dall’altra, nelle citt\u00e0 attrattive, redditi da lavoro che non reggono pi\u00f9 il costo dell’abitare. Le previsioni ISTAT danno le persone sole in crescita fino a 11 milioni nel 2050 e la dimensione media familiare in calo sotto i 2,1 componenti. Uno stock pensato per nuclei numerosi e stanziali deve ora servire una popolazione pi\u00f9 anziana e pi\u00f9 sola.<\/p>\n
Da qui il concetto che tiene insieme il quadro: illiquidit\u00e0 immobiliare, intesa non come difficolt\u00e0 di vendere, ma come difficolt\u00e0 di trasformare lo stock in abitazioni socialmente accessibili. Una casa pu\u00f2 essere liquida per l’investitore, affittabile a breve o rivendibile, e illiquida per la societ\u00e0, sottratta alla residenza stabile o offerta a canoni fuori misura rispetto ai redditi locali. Non \u00e8 dunque una crisi di quantit\u00e0, ma una condizione intermedia e fragile: il patrimonio esiste e fatica a muoversi.<\/p>\n
Se questa lettura \u00e8 giusta, la conseguenza \u00e8 netta: il futuro non \u00e8 costruire nuovo, \u00e8 riattivare l’esistente. E qui la diagnosi smette di essere una tesi da convegno, perch\u00e9 la riconversione \u00e8 gi\u00e0 scritta nelle regole e nei fondi del 2026. I nuovi Criteri Ambientali Minimi per l’edilizia, in vigore da febbraio, impongono la decostruzione selettiva e il recupero di almeno il 70% in peso dei materiali: chi prezza una demolizione tradizionale sta gi\u00e0 sbagliando il preventivo. Il Piano Casa nazionale (legge 116\/2026) destina 970 mln \u20ac non a nuove costruzioni ma al recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica. Le misure regionali, in Lombardia gi\u00e0 operative, finanziano manutenzione diffusa e recupero di alloggi sfitti. Il verso \u00e8 coerente con la diagnosi: recuperare, non edificare.<\/p>\n
\u00c8 qui che la realt\u00e0 complica la tesi. La grande riallocazione dello spazio urbano, quella dei paper e delle esposizioni, si scontra con ci\u00f2 che arriva davvero in cantiere, ed \u00e8 meno e pi\u00f9 lento. Una parte della dotazione nazionale non \u00e8 denaro nuovo, ma spostamento di fondi gi\u00e0 esistenti. Gli appalti del canale statale si apriranno tardi, con ogni probabilit\u00e0 non prima del 2027, e concentrati sulle citt\u00e0 maggiori. Nel breve, il lavoro alla portata delle imprese minori \u00e8 quello regionale, di taglio contenuto: un intervento medio di manutenzione su alloggi pubblici vale attorno ai 32.000 \u20ac (stima su dati Regione Lombardia e ALER, 2026). Anche recuperare costa di pi\u00f9, con l’indice del costo di costruzione salito del 3,3% su base annua ad aprile 2026 (ISTAT, ripreso da ANCE). Da un lato la riconversione dello stock come questione di economia politica; dall’altro la manutenzione di un alloggio sfitto, commessa per commessa. I due piani non si toccano quasi mai.<\/p>\n
Per le imprese, inquadrare questa distanza conta pi\u00f9 di quanto sembri: nel breve i cantieri a portata sono quelli regionali, di taglio contenuto, e questo cambia come ci si qualifica e su cosa si punta. \u00c8 per aiutare a leggere questo passaggio che Confartigianato Imprese Varese pubblica a breve una linea guida operativa su appalti, cantieri e fondi 2026 rivolta alle imprese associate.<\/p>\n
Il punto non \u00e8 quale dei due sia vero. Sono veri entrambi, e restano separati finch\u00e9 non si verifica una cosa sola: se le risorse annunciate sono nuove o soltanto rietichettate, e se scendono a una scala che le imprese diffuse sul territorio possano davvero eseguire. Da questo dipende se la riconversione verso il riuso sar\u00e0 una politica o una diagnosi elegante e ferma. Una societ\u00e0 che invecchia, perde giovani e concentra le opportunit\u00e0 in poche citt\u00e0 avr\u00e0 comunque bisogno di rimettere in movimento il proprio patrimonio abitativo. La domanda non \u00e8 se serva, ma se il modo in cui la stiamo finanziando lo renda possibile.<\/p>\n
Mauro Colombo<\/strong> Fonti<\/p>\n \u2013 Confartigianato Imprese Varese, Appalti, cantieri e fondi. Linea guida operativa 2026 (di prossima pubblicazione).<\/em><\/p>\n \u2013 DL 7 maggio 2026 n. 66, convertito in legge 2 luglio 2026 n. 116 (Piano Casa).<\/em><\/p>\n \u2013 DM MASE 24 novembre 2025 (Criteri Ambientali Minimi per l’edilizia), in vigore dal 2 febbraio 2026.<\/em><\/p>\n \u2013 ISTAT, Abitazioni occupate e non occupate (2021-2023), 2026; Previsioni della popolazione residente e delle famiglie, 2025; Indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale, 2026.<\/em><\/p>\n \u2013 Regione Lombardia, misure abitative 2026; dati ALER.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La questione abitativa italiana \u00e8 un problema di riallocazione, non di quantit\u00e0. E la riconversione verso il riuso, che sulla carta \u00e8 gi\u00e0 cominciata, in cantiere procede pi\u00f9 lenta di quanto il dibattito lasci intendere. Di Mauro Colombo<\/p>\n","protected":false},"author":52,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[15,9,2],"tags":[207238,90476,562],"acf":[],"yoast_head":"\n
\nAmministratore delegato Artser<\/strong><\/p>\n
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