Quelle ville sulla via del Sacro Monte che nessuno vuole più comprare

«Una villa da queste parti è insieme un delizioso rifugio ed una invidiabile situazione, il segno di raggiunto benessere, l’emblema del fido in banca, come il palco alla Scala». Questa frase attribuita a Indro Montanelli restituisce bene un’immagine di Varese che per decenni ha coinciso con la sua parte più elegante: la Città Giardino delle grandi dimore, dei parchi, delle residenze affacciate verso il Sacro Monte.
Quell’immagine esiste ancora, ma oggi non coincide più con il cuore del mercato immobiliare. Le ville antiche della Varese nobile, da Velate a Sant’Ambrogio fino alla Prima Cappella, restano immobili di grande fascino, ma sempre più spesso fuori dalle dinamiche reali della domanda. Pesano i prezzi d’ingresso, spesso oltre il milione e mezzo di euro, ma soprattutto incidono i costi di gestione: manutenzione ordinaria e straordinaria, parchi da curare, consumi elevati, tassazione e spese che scoraggiano anche chi avrebbe la disponibilità economica per acquistare.

CASE BELLE DA VEDERE MENO FACILI DA ABITARE

A dirlo con chiarezza è anche Luca Simioni, segretario regionale Fiaip: «Sono belle da vedere, ma completamente fuori dalle dinamiche di richiesta abitativa». Simioni racconta di averne avuta una in vendita nella propria agenzia senza mai riuscire ad avviare una vera trattativa. Un solo episodio sembrò aprire uno spiraglio: «Una sola volta fui contattato da una persona – ha raccontato il presidente regionale Fiaip -. L’interesse, però, non riguardava soltanto la villa in portafoglio, ma anche quelle confinanti, da acquistare insieme».
Poiché però le altre proprietà non erano nella disponibilità dell’agenzia, la compravendita sfumò. Un episodio che rende bene quanto questo mercato sopravviva ormai solo dentro logiche eccezionali, lontanissime dalla domanda ordinaria.

UN MERCATO IN RIPRESA

Dall’Osservatorio Fiaip ospitato a Villa Cagnola, a Gazzada, arriva però anche una fotografia più ampia di un mercato che nel capoluogo si sta muovendo. Le rilevazioni mostrano un aumento delle compravendite e un lento rialzo dei valori, dopo anni in cui i prezzi avevano toccato livelli molto bassi anche rispetto ad altri capoluoghi lombardi. Non si tratta di impennate, ma di un trend consolidato che segnala una ripresa. Il punto, però, è che la domanda corre più dell’offerta.
Lo ha spiegato la presidente provinciale Fiaip, Isabella Tafuro, sottolineando la natura strutturale del problema: «La domanda è dinamica, ma l’offerta degli immobili in vendita è sempre rallentata. C’è proprio poca offerta e soprattutto poca offerta di qualità». È questo, secondo Tafuro, il fattore destinato a incidere maggiormente anche sui prezzi. Se sul mercato arrivano pochi immobili validi, il loro valore tende inevitabilmente a salire.

Il consiglio provinciale Fiaip

GLI IMMOBILI PIÙ RICHIESTI

Quali sono allora le tipologie più richieste? Per la prima casa il prodotto più cercato è il trilocale, molto più del grande quadrilocale da 180 o 200 metri quadrati, figlio del boom edilizio degli anni Settanta, quando le famiglie erano più numerose. Oggi i nuclei familiari sono più piccoli e cercano spazi diversi, più funzionali e sostenibili. Accanto ai trilocali vanno forte anche i tagli piccoli, soprattutto bilocali, e in parte monolocali, acquistati per investimento nelle aree vicine all’università, agli ospedali e nelle zone semicentrali.

LE AREE PIÙ GETTONATE

In quartieri come Giubiano, viale Borri e nella fascia verso Varese Nord, gli immobili ben collocati restano sul mercato pochissimo. Per i cittadini contano soprattutto tre fattori: il prezzo, la sostenibilità dei costi nel tempo e l’efficienza energetica. Ed è proprio su questo aspetto che emerge un’altra criticità strutturale del mercato varesino, la scarsità di case in classe A e B, ma anche la difficoltà a trovare immobili in classe C e D. Il nuovo costruito è poco, i cantieri sono limitati e questo rende più difficile intercettare una domanda che cerca abitazioni efficienti, con consumi più bassi e spese più governabili. Il risultato è un mercato sempre più diviso.
Da una parte ci sono gli immobili che rispondono ai bisogni di oggi, che si vendono in fretta e spesso in pochi giorni. Dall’altra le grandi ville di rappresentanza, simbolo di una stagione diversa, che restano per anni in vetrina e passano da un operatore all’altro. Varese conserva intatto il fascino della sua nobiltà immobiliare, ma chi compra casa guarda sempre meno al prestigio e sempre più alla misura, ai costi e alla qualità concreta dell’abitare.

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