Superbonus 2025, Parente – Bianculli: vincoli e disposizioni della Legge di Bilancio

Il 2025 segna l’ultimo capitolo del Superbonus, l’agevolazione fiscale che negli ultimi anni ha alimentato speranze e cantieri lungo tutto lo Stivale. Introdotto con il Decreto Rilancio del 2020, il Superbonus si è imposto come uno degli strumenti più incisivi nel campo della riqualificazione energetica e della messa in sicurezza antisismica del patrimonio edilizio nazionale. Ma ora la musica è cambiata. L’aliquota, dopo i fasti del 110%, si è ridotta al 70% nel 2024 e scenderà ulteriormente al 65% nel 2025. Resta la possibilità di usufruire della super detrazione piena solo per gli immobili situati nei territori colpiti da eventi sismici, e solo se dichiarati inagibili.

Secondo le nuove disposizioni contenute nella Legge di Bilancio 2025, il beneficio fiscale sarà riservato a un numero più ristretto di soggetti. I destinatari sono, principalmente, i condomìni, le persone fisiche che risultano proprietarie di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche in comproprietà, nonché enti del terzo settore come le ONLUS, le organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale. Sono escluse le società, gli immobili di lusso e le unità strumentali.

Per gli avvocati Angelica Parente e Domenico Bianculli del Foro di Roma, avvocati esperti in diritto condominiale, il nuovo assetto del Superbonus impone inoltre un requisito temporale molto preciso: per poter accedere alla detrazione del 65%, è necessario che, entro il 15 ottobre 2024, sia stata presentata la CILAS (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) per gli interventi agevolabili. Nel caso degli edifici condominiali, deve risultare approvata anche la delibera assembleare che autorizza i lavori. In mancanza di questi passaggi entro il termine stabilito, si decade dal beneficio.

Un aspetto cruciale della disciplina 2025 riguarda la tipologia di lavori ammessi. Avv. Domenico Bianculli: “Gli interventi devono essere trainanti, come l’isolamento termico delle superfici disperdenti o la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con sistemi ad alta efficienza. In alternativa, è possibile eseguire interventi antisismici, che rimangono centrali nel disegno normativo.” Solo a condizione che uno di questi lavori principali sia presente, è possibile includere anche quelli cosiddetti “trainati”, come l’installazione di impianti fotovoltaici, sistemi di accumulo, colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, nonché opere finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche.

La logica del Superbonus, anche nella sua versione ridotta, rimane invariata: gli interventi devono garantire un miglioramento minimo di due classi energetiche, oppure il conseguimento della classe energetica più alta raggiungibile, come certificato da un doppio APE rilasciato prima e dopo i lavori. Avv. Angelica Parente: “Le detrazioni potranno essere recuperate in dieci quote annuali di pari importo, ma l’accesso allo sconto in fattura e alla cessione del credito, già limitato dalle modifiche legislative degli ultimi due anni, è ormai marginale e richiede condizioni molto particolari.” Una di queste è la presenza di una fattura e del relativo bonifico “parlante” eseguiti entro marzo 2024, anche in caso di subentro di una nuova impresa esecutrice.

Il nodo dei massimali resta poi uno dei più delicati. La spesa agevolabile per l’isolamento termico varia in base alla tipologia dell’edificio: 50mila euro per le unità unifamiliari, 40mila euro per ciascuna unità in edifici fino a otto appartamenti, 30mila euro oltre le otto unità. Per gli impianti centralizzati, le cifre vanno da 15mila a 20mila euro per unità. Il tetto per i sistemi fotovoltaici rimane fissato a 48mila euro, ma con un vincolo per kW installato; mentre per le colonnine elettriche, il beneficio oscilla tra i 1.200 e i 2.000 euro in base al numero e al contesto edilizio.

Infine, un’attenzione particolare è riservata agli edifici nei crateri sismici. Qui, il Superbonus continua a esistere nella sua forma originaria: il 110% resta valido fino al 31 dicembre 2025, anche per gli edifici unifamiliari, a condizione che siano rispettati i requisiti tecnici e documentali relativi alla ricostruzione post-sisma.

L’era del Superbonus sta dunque tramontando, ma non senza lasciare dietro di sé un’eredità normativa complessa, fatta di scadenze, adempimenti, requisiti e verifiche. Chi vuole ancora accedere alla detrazione nel 2025 deve agire subito. La partita si gioca nei prossimi mesi: dopo, potrebbe essere davvero troppo tardi.

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