Varese riparte dalla rigenerazione: il nuovo PGT punta su zero consumo di suolo e città dei 15 minuti

Rigenerazione, consumo di suolo zero, resilienza climatica. Sono queste le parole chiave del nuovo Piano di Governo del Territorio che l’amministrazione di Varese ha presentato ad associazioni ambientaliste e cittadini interessati nel corso dell’incontro pubblico dedicato alla Valutazione Ambientale Strategica (VAS), al quale hanno partecipato il sindaco Davide Galimberti, l’assessore ai lavori pubblici Andrea Civati e un rappresentante del Politecnico di Milano, che fa da supporto tecnico alla redazione del piano.

Una svolta strategica: dalla nuova edificazione al recupero dell’esistente

“Diverse parole chiave sintetizzano in maniera estremamente chiara quali sono gli obiettivi del piano di governo del territorio che andremo ad approvare nei prossimi mesi”, ha spiegato il sindaco Galimberti, sottolineando il cambio di direzione strategico che l’amministrazione intende imprimere allo sviluppo urbano con il nuovo PGT. Le parole sono rigenerazione, consumo di suolo, incentivi, sviluppo e innovazione, tutela e salvaguardia di territorio, politiche dell’abitare, mobilità,
flessibilità nelle destinazioni.

Cuore del nuovo PGT è il principio dello zero consumo di nuovo suolo, con una rigenerazione “particolarmente spinta” delle aree già edificate. Il piano prevede una riduzione di circa 40 ettari di suolo edificabile, pari a 400.000 metri quadrati che non verranno più destinati alla costruzione. Una superficie equivalente a 40 campi da calcio che sarà invece destinata a riforestazione, agricoltura o verde.

Un percorso che non parte da zero: negli ultimi anni sono stati già rigenerati 250.000 metri quadrati di superficie cittadina attraverso oltre 25 grandi interventi, tra cui l’Ex Enel a Biumo, l’Ex Aermacchi in Via Carcano, Via Lazio e Viale Borri.

“L’intento è far sì che le risorse economiche e finanziarie della filiera del costruire si concentrino non sulla costruzione di nuovi edifici, ma soprattutto sulla rigenerazione”, ha chiarito l’assessore Civati. Un approccio che, secondo l’amministrazione, è condiviso anche dagli stessi operatori immobiliari e che dovrebbe muovere lo sviluppo della città su più fronti: sociale, culturale, turistico e produttivo.

Il piano incentiva inoltre la rifunzionalizzazione degli edifici dismessi, come i capannoni industriali che difficilmente troverebbero una nuova vocazione produttiva. Per questi immobili sarà possibile cambiare destinazione d’uso con una riduzione dei costi di costruzione e maggiore flessibilità. Una novità importante è l’introduzione della totale indifferenza tra le funzioni residenziale, turistico-ricettiva, terziaria, direzionale ed esercizi di vicinato: il passaggio tra queste categorie non costituirà più una difficoltà, con l’intento di evitare il fenomeno degli immobili sfitti.

Il FEM: un nuovo indice per misurare la sostenibilità

Tra le novità più significative c’è l’introduzione del FEM (Fattore Ecosistemico Multifunzionale), un parametro urbanistico innovativo che intende isurare la qualità ambientale di ogni intervento edilizio. “Questo fattore valuterà quanto i progetti portino benefici in termini di aree verdi, permeabilità del suolo, capacità di filtraggio naturale delle acque e sostenibilità degli edifici”, ha spiegato Civati.

Sul fronte del verde pubblico, il piano prevede la realizzazione di due nuovi grandi parchi urbani al Vellone e sull’Olona, e un incremento complessivo di 131.000 metri quadrati di verde pubblico e 23.000 metri quadrati di verde privato. A questo si aggiungono 25 nuovi viali alberati che, per la prima volta, vengono riconosciuti formalmente come strumento di qualità urbana e di prevenzione contro gli effetti dei cambiamenti climatici.

Per quanto riguarda la gestione dell’acqua e la resilienza climatica, sono previsti 7 progetti pilota di rigenerazione climatica e 5 chilometri di “Strade della Pioggia”. Significativo anche l’intervento sulla permeabilità del suolo: circa cinque ettari di superfici impermeabili, quasi 50.000 metri quadrati, saranno trasformati in aree naturali capaci di assorbire l’acqua piovana.

Le cinque vocazioni della nuova Varese

Il progetto urbanistico si articola su cinque direttrici: la città verde, la città del welfare, la città dei nuovi turismi, la città degli sport e la città multicentrica. Quest’ultima si concretizza nel modello della “città dei 15 minuti”, che distribuisce i servizi nei quartieri per favorire gli spostamenti a piedi o con mezzi non motorizzati e che a Varese è aiutata dalla sua naturale policentricità, data dalle storiche castellanze.

Sempre per la città del welfare, le scuole diventeranno veri e propri “poli civici” attraverso cui erogare servizi comunali sul territorio, con spazi studio e coworking, mentre è prevista la riqualificazione di una piazza per ogni consiglio di quartiere.  Significativo anche il recupero di 50.000 metri quadrati di suolo grazie all’eliminazione di progetti di bretelle stradali, come quella, prevista nel pgt precedente, della Gasparotto-Borri.

Sul fronte del welfare abitativo, il piano prevede incentivi per rendere disponibili nuove abitazioni a costi più sostenibili, destinate in particolare a operatori dei servizi pubblici, giovani coppie e anziani. La presentazione ipotizza anche il numero dei potenziali nuovi abitanti, nel caso di completa attuazione delle previsioni: ammonterebbero a 4.444.

Tra gli strumenti previsti, spicca anche l’esenzione totale dai contributi costruttivi per interventi a favore di giovani coppie, anziani, forze dell’ordine, operatori dei servizi pubblici (autisti, personale sanitario, insegnanti), studenti e per la formazione di alloggi per categorie protette (social housing, disabili, malati cronici). Sono inoltre previste riduzioni del contributo costruttivo fino al 15% per interventi che comportino l’insediamento di attività educative per minori, attività culturali e sportive convenzionate.

Gli ambiti strategici di trasformazione

La rigenerazione si concentra su specifici ambiti strategici, tra cui spicca il Comparto Stazioni (Varese FS e Varese Nord FN). l’Ex Conciaria Ghiringhelli/Dogana, l’Ex Fraschini in via Merano, Viale Borri – Via Gasparotto, l’Ex Enel in viale Aguggiari, le Serre di Capolago, il Centro Commerciale Belforte e diverse aree produttive.

Sono stati inoltre individuati ambiti strategici per la rigenerazione della città pubblica, come Masnago, l’Ippodromo, Piazza Repubblica, l’Ex Macello Civico e l’Università – Campus Bizzozero.

Tra gli ambiti di rigenerazione figura anche il Campo dei Fiori, dove è previsto il supporto allo sviluppo del Grande Albergo e dei sentieri, ma senza consumo di suolo. Stessa filosofia per la Schiranna, che sarà valorizzata come polo per lo sport all’aria aperta evitando nuove edificazioni e strutture impattanti.

L’adozione del PGT in Consiglio Comunale è attesa per metà febbraio, dopo il completamento dei tempi procedurali della VAS.